세종시 집값 하락, 더 이상 내려갈 곳 없나?

한때 **'부동산 투자 1번지'**로 불리며 상승세를 기록했던 세종시의 집값이 현재는 전국 하락률 1위라는 타이틀을 얻으며 심각한 하락세를 보이고 있습니다.

그렇다면, 이제 정말로 세종시 집값이 바닥에 다다른 것일까요? 이번 글에서는 세종시 집값 하락의 현재 상황과 추가적인 하락 가능성, 그리고 향후 회복 가능성을 다각도로 분석해 보겠습니다.

출처 : 유투브 노가다

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📉 세종시 집값, 얼마나 하락했나?

한국부동산원에 따르면, 2024년 11월 기준 세종시의 아파트 매매가 누적 변동률은 -6.1%, 전세가 누적 변동률은 **-5.24%**로 전국에서 가장 큰 하락 폭을 기록했습니다.

아래는 대표적인 아파트의 거래 사례입니다:

• 다정동 '가온6단지중흥S-클래스센텀시티'(전용 84㎡)
  • 2021년 9억 8,500만 원 → 2024년 10월 6억 5천만 원 (약 3억 3,500만 원 하락)
• 새롬동 '새뜸1단지메이저시티푸르지오'(전용 84㎡)
  • 2020년 9억 3천만 원 → 2024년 5억 9,950만 원 (약 3억 3천만 원 하락)

이처럼 2020~2021년 부동산 활황기 대비 수억 원씩 하락한 거래 사례가 속출하며, 투자자와 실거주자 모두에게 충격을 주고 있습니다.

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🔍 집값 하락의 주요 원인

1. 투자 심리 위축과 외지인 이탈

과거 세종시는 외지인 투자자 중심의 시장이었습니다. 특히 자유로운 청약 통장 사용과 초기 세제 혜택으로 인해 전국 각지에서 투자 수요가 몰렸습니다. 하지만:

• 다주택자 규제와 대출 규제가 강화되며 투자 심리가 급격히 위축됨.
• 외지인 투자자들이 세종을 떠나며 매물이 쌓이고 가격이 하락.

세종의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 약 **45%**로, 인접 도시인 대전(68%)에 비해 매우 낮습니다. 이는 투자자들이 매매가 상승을 기대하기 어려운 환경을 조성하며 시장 위축을 가속화했습니다.

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2. 대전의 공급 과잉

세종과 인접한 대전광역시의 주택 공급 과잉 문제도 하락 요인으로 작용하고 있습니다.

• 2024년: 1만 가구 공급
• 2027년까지: 총 3만 가구 이상 추가 예정

대전의 연간 수요가 약 7~8천 가구라는 점을 고려하면, 이는 과잉 공급에 해당합니다.
대전과 세종은 배후 주거지 관계를 이루고 있어, 대전의 하락세는 곧 세종 부동산 시장에도 영향을 미칩니다.

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3. 공급 절벽에도 넘치는 매물

세종은 2025년부터 공급량이 급격히 줄어들 예정입니다.

• 2026년: 301가구
• 2027년: 신규 아파트 공급 '0' 가구

이 같은 공급 절벽은 집값 하락을 막는 요인으로 작용할 수 있지만, 문제는 이미 시장에 매물이 충분히 쌓여 있다는 점입니다.

김윤희 하나은행 부동산 전문위원은 "기존 공급된 물량을 흡수하는 데 시간이 걸릴 것"이라며, 빠른 반등은 어렵다고 진단했습니다.

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🧐 세종 집값, 더 이상 내려갈 곳 없나?

1. 하락의 바닥 신호가 보이나?

전문가들은 세종 부동산 시장이 하락의 바닥에 근접했을 가능성을 언급합니다.

• 매매 거래량이 점차 회복세를 보이고 있으며,
• 신규 공급 감소로 인해 추가적인 급락 가능성은 낮다는 분석입니다.

2024년 세종의 매매 거래량은 약 4천 건(11월 기준)으로, 2022년(2,391건)에 비해 크게 증가했습니다. 이는 매수 심리가 조금씩 살아나고 있음을 보여줍니다.

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2. 단기적으로는 약보합세 지속

하지만 집값이 크게 반등하기는 어려운 환경입니다.

• 대전의 공급 과잉 문제 해결에 시간이 걸릴 것으로 보이며,
• 대출 규제 완화와 같은 정책적 변화가 없는 한 투자 심리 회복은 제한적일 것입니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "세종 부동산 시장은 당분간 매매는 보합세, 전세는 약상승세를 보일 것"이라고 예측했습니다.

출처 : 노가다

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🔮 향후 전망: 세종 부동산의 회복 가능성

세종시는 여전히 행정수도 이전과 같은 장기적 호재를 보유한 지역입니다. 그러나 회복에는 다소 시간이 걸릴 가능성이 큽니다.

1. 실거주 중심 시장으로 전환

과거 투자 중심의 시장에서 실거주 중심으로 변화하고 있습니다.

• 현재 매수자들은 가성비 높은 매물과 똘똘한 한 채를 선호하는 경향을 보이고 있습니다.

2. 전세 수요 증가

2027년까지 공급 절벽이 지속되며, 전세 시장은 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 것으로 보입니다. 이는 세종 집값 하락을 방어하는 데 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

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📢 결론: 세종 부동산, 지금이 바닥일까?

세종 집값은 2020~2021년의 거품이 빠지는 과정을 거치며 큰 폭으로 하락했습니다.
단기적으로는 추가 하락 가능성이 낮으며, 현재 수준이 바닥에 가까울 가능성이 높습니다.

그러나 시장 회복에는 대전 공급 과잉 문제 해결, 투자 심리 개선 등 시간이 필요합니다.

세종 부동산에 관심이 있다면 지금은 실거주 중심의 접근이 적합하며, 추가적인 시장 흐름을 주의 깊게 관찰해야 할 시점입니다.

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